地产行业的持续升温，工业地产成了地产行业的新去处和新增长极。
在土地资源和土拍火热的今天，拿地动辄就几千万上亿，重点城市更是一地难求。小企业好像拿地都特别困难。
其实企业拿地无非就是两个要点：在哪儿拿和怎么拿。
企业在哪儿拿地？
选址先选城，我们把城市分为四个梯队。
第一梯队：一线城市“北上广深”
“北上广深”是大陆经济实力最强的四座城市，拥有其他城市无可比拟的人才、资本和技术资源。
从智联招聘对全国白领求职状况分析来看，求职者选择投递一线城市岗位的占比87.6%，因此，对高层次人才，如外籍专家、技术达人等有要求的企业来说，北上广深是企业必须要布局的城市。
此外，中国有129家世界五百强企业，而其中60%都选择落户到北上广深。想与世界500强为邻，北上广深就是企业拿地的最好选择。
由此看来，在这些城市，无论入驻哪个园区，在哪里拿地，投资都是稳赚不赔。
当然，一线城市最根本的问题就是：土地不够。
所以你需要考虑的唯一问题就是你究竟能用什么打动招商人员，才能说服当地政府从牙缝里“抠出”一块地给你。
第二梯队：天津、杭州、成都、武汉、青岛、苏州等“新一线”城市
这些城市，或是国家中心城市、或是城市群核心城市，具有极高的战略地位和发展潜力，是大部分企业投资布局的不二选择。
对于企业而言，只要属于国家级或省市级园区里的地块，能拿到就是胜利，唯一需要注意的就是，这些城市营商环境天差地别，所以，需要企业立足自身情况，选择最适合的城市拿地。
第三梯队：其他省会、副省会城市、二线城市、以及区域性城市
第三梯队更加适合本地企业或投资金额有限的企业。
他们属于在本省内竞争力较强的城市，他们所辖的园区都是本市倾力扶持打造的，在这些园区拿地，竞争压力相对区域中心城市会小很多。
但这类城市，产业基础相对薄弱，所以在投资拿地前，企业必须要全面评估当地的产业基础、开发运营成本、发展潜力等，谨慎拿地。
第四梯队：三四线城市
在这类城市投资的好处是地价低，物价低，劳动力成本低，能够有效的降低企业运营成本。
所以，如果是对成本控制较严的企业，可以在综合评价后选择这类城市投资。
企业如何拿地？
与一般的经营性用地招拍挂不同，企业想要在园区拿工业用地，核心是要园区政府点头同意。
所以，学会如何与园区领导打交道，对于企业缩短谈判周期，提升合作概率至关重要。和政府打交道，最重要的一点，就是把他们感兴趣的东西，用最精炼的语言表述出来。
根据十八年助力企业选址经验，政府感兴趣的点，主要包括三个方面。
（一）你是谁？
拿地主体是谁，是政府首要关心的问题，直接决定了你有没有资格拿地。
一般而言，政府会从企业的主体规模、是否有操作经验、能否带动上下游产业集聚，以及工程建设管理能力、资金募集能力、运营管理能力等方面出发，对企业进行综合评估。
（二）你能带来什么？
既然我们是从政府手里拿地，所以我们就要先想政府之所想，站在政府的角度考虑这个问题。
首先，了解地方政府的领导需要什么？上面领导想做什么？近期的政府文件有哪些要求？
其次，项目能给当地带来多少税收？拉动多少产业？带动多少就业？引进多少人才？给当地带来多大的影响力？
再次，评估项目有没有风险？企业以前有无拿地骗补的劣迹？各项生产手续是否齐全？环保是否达标？
最后，企业不能逼政府犯原则性错误，比如上级政府明令禁止该产业拿地，那就肯定是不能做的，与其和政府纠结这类问题，不如早点选择其他地方投资布局。
（三）你要怎么做？
既然知道了政府想要的，下一步我们就是去包装项目，迎合政府的需求。
企业需要出具一份项目规划书，要在符合城市战略方向、符合多方利益的基础上，做出详细的企业规划和发展预测，要有理有据，梳理和拓展相关人才、资本、技术资源，这样才会得到政府的认同。
前面三点满足政府要求后，政府就会拿出诚意，用土地、政策和你协商谈判。
几种企业拿地的模式
1.直接参与招拍挂。
招拍挂是最直接也是最快拿地的方式，很多城市公司为了尽快落地项目，都会优先考虑通过公开市场获取一块土地。
关注相关的挂牌信息，现在的信息渠道比较发达，关注一些区域的土地信息公号，提前到地块现场考察，完成项目测算和内部过会。
在公开市场获取土地，是很多国企和央企的首选，交易方式简单不涉及到复杂的交易模式设计和长周期的尽调工作，到现场举举牌就是几个亿。
由于公开市场大家都会参与，因此竞争会比较激烈，地价一路高歌猛进，大家都在打心理战，看谁算账狠，看谁预期高。
这就跟斗鸡一样，双方都是血淋淋的在拼利润，拼到最后谁受不了了主动退出即可。当然如果都受不了了，就几家内部和谐商量一下，都是兄弟们何必连锅端，给大家都留口饭吃。
2.产业勾地
产业勾地就比较五花八门了，各家有本事各显自己的神通，有的擅长做商业；有的擅长做文旅，还有做产业园区的。
勾地的方式都大同小异，除了部分项目是高级项目外，大部分项目是通过招商引资的形式，提前与招商局（投资促进局）沟通，根据城市的供地计划，提前与政府勾兑好条件。
一般产业勾地的地块面积都比较大，动辄都是几百亩，上百亿的投资规模，给政府带来的不光是大规模的投资建设，更重要的是长期的税收和就业问题。
因此产业勾地都会要求政府在地价、税收、容积率等问题上，给予一定的优惠，甚至有些企业还希望零地价给地。
3.收并购。
收并购是目前比较常见的土地获取方式，房企通过购买地主的土地，获取优质地块相对低价的土地，在拿地端就实现盈利。
市面上二手地比较多的原因主要三个：
①前几年土地市场不规范，不少当地小房企通过关系也好，通过手段也好提前握住不少优质土地；
②在过去手头资金比较宽裕，企业经营的不错想多元化发展，但不知道干什么，大家都说房地产挣钱，就回手掏了块地；
③还有种情况是政府产业配地，自己摘完以后不知道怎么搞，干脆给大房企自己挣点收益何乐而不为呢？
收并购项目最关键还是项目信息的获取，很多二道贩子、土地中介都非常的不专业，有个信息就扔过来，然后你屁颠屁颠去一看完全不是那么回事。
因此想在收并购项目上有所斩获，除了扩大信息的获取渠道外，还要想办法提高周边圈子的层次，圈层越高资源的运作能力就越强。
4.一二级联动项目。
大部分房企不愿意沾一二级联动的项目，因为房企要高周转、冲规模，一二级联动的项目周期不可控，严重拉长现金流的周转时间，造成资金成本增加。
常见的一二级联动包括小镇模式、城改、棚改等项目。
最常见的小镇模式是华夏幸福，他们造的是小城市、卫星城，是个职住合一的小镇，在小镇里既有产业、又有小区、学校、商场等等，把城市缩小化。
通过卖地、卖房、收租金等形式回收现金流，经营的周期相对较长，而且政府一级成本返回还有不确定性。
还有部分房企在做棚户区、城中村改造项目，政府财政比较紧张由地产公司垫资，政府拆迁等形式，在一级阶段介入，提前锁定土地，避免在二级市场激烈竞争。
有些棚户区改造项目投入一两个亿以后，可能三四年动不了，活活的把一些小房企给拖死了。
5.法拍项目
法院不良资产拍卖的项目也有，但是往往都有各种各样的问题，玩法拍项目就像吃鱼一样，一点一点把刺摘干净还是非常不错优质的项目。
写在最后，不管什么样的拿地方式，都要充分的考虑集团的现金流，做到短中长期结合拿地，既吃着碗里的，又看着锅里的，最好地里还种着庄稼，做到眼下有饭吃，以后也有饭吃。
