房屋的投资价值分析（投资价值分析方法 ）

提问：老大，海纳九龙，绿地城际空间站。这两个楼盘麻烦对比分析一下，投资，有点纠结买哪个？

回答：绿地城际空间站，适合区县人民买，最大优势就是做动车比较方便，四条轨道出行也便利，再加上建面12000的低价优势，确实很吸引人；海纳九龙，建面15000左右，适合重庆主城区人民改善自住，铁路中学是九龙坡最好的几所重点中学之一，轨道18号线滩子口也是很方便。关键是离杨家坪商圈很近，未来杨家坪商圈南扩之后，滩子口的房价势必要起飞。再加上九龙半岛被纳入重庆重点打造的城市标签，所以滩子口的发展也是非常好的。这里地价也是屡屡破万，未来也将成为两江四岸最后一块改善型风水半岛。交通上，滩子口1条，重庆西站4条轨道，绿地城际空间站微弱胜；学区上，铁路中学优于绿地配套学区，海纳九龙胜；商圈配套，杨家坪商圈优于西城西街，海纳九龙胜；物业上，绿地城际空间站是龙湖物业，绿地城际空间站胜；价格上，绿地城际空间站胜；未来发展潜力上，两江四岸九龙半岛是市里面非常重视的板块，再加上也是高地价频出板块，有利于后期抬价，海纳九龙胜；海纳九龙胜在关键指标学区、商圈、未来规划上；绿地城际空间站胜在交通（微弱）、物业、价格。所以综合比较下，考虑到1条轨道和4条轨道对房价影响不会太大，还是优先考虑海纳九龙比较稳妥。

提问：雕叔，刚看到您写的“4.28马上启动新一轮土拍，一次性释放48块地”，重庆天量供应，但核心区供应很少，是不是重庆核心区和非核心区的差价会越来越大？现在投资的话一定要守住核心区？比如春森彼岸、融景城这些核心区优质小区只要价格合适还是可以买的？

回答：核心区的江景住宅，价格肯定是越来越高，不看江的轨道高层也会涨得很快。守住核心区，守住核心区的优质资产，找到剪刀差明显的新盘，比如“恒大轨道时代”。

提问：雕叔，重庆本地人自住需求，目前预算400+，首套首贷流水高应该两成没问题，意向一线江景+地铁五分钟内的次新房，面积160以上。不以赚钱为目的，只希望十年后不跑输市场的话，下面你会推荐哪几个盘呢?板楼-南北-融御\/232\/单价1.9板楼-东南-紫御江山御湾\/220\/单价1.9塔楼-南-春森一期\/170\/单价2.2板塔-北-珊瑚水岸一期\/180\/单价2.2塔楼-北-协信公馆\/200\/单价1.9塔楼-西南-寰宇天下观澜苑B\/181\/单价2.6

回答：都不推荐，都偏贵。其实你说的不以赚钱为目的，不跑输市场在重庆是矛盾的。重庆跑平大盘的，都是亏钱的，没利润的，也就是说，重庆大盘，是根本不赚钱的，大盘是在亏钱的。在重庆只有远远跑赢大盘，才能有一点利润。所以对选筹的要求比任何城市都高，可以这样说，买重庆主城，90%是不赚钱的，80%是亏钱的。所以选筹要求极高，对价格要求极高。如果找不到，那也很简单，换城市。

提问：老大，高新区规划的科学城等其他产业多长时间可以兑现？未来金凤是高新区的核心位置吗？和两江新区、茶园相比哪个更有潜力？

回答：预计10年左右可以成熟。未来高新区双核：西永和陶家。和两江新区相比，自然要晚成熟5-10年，需要长持5-10年。

提问：雕叔好，1.华润二十四城是买几期比较好，看一期和二三期价格相差很多。五期最新，但是单价还没有2.3期价格高。2.6单价60多平的还值得买吗？二手买来如果以后不是学区房这边还有增长空间吗。2.华润与北大资源博雅，康桥融府，紫御江山，重庆天地投资怎么排序。（去年买过一套融景城了）3.重庆的学区房是每年都会变动吗？4.买房投资买清水还是装修的好。问题有点多，烦恼雕叔了。

回答：学区是最大的不稳定因素，但华润如果民专公之后，有机会继续领涨。二期三期离轨道近一点，价格偏高。投资买房，最好还是清水，不必为装修买单。排序：华润二十四城=紫御江山=重庆天地＞康桥融府

提问：浮云老师，请问:茶园的核心在哪个地铁站附近？彩云湖的核心在哪个地铁站附近？

回答：茶园周边人气较高的地铁站是6号线茶园站，但人气还不如城南家园公租房。彩云湖周边人气较高的地铁站是环线陈家坪站，人气不如周边的巴国城。

提问：雕叔，今天的新闻，重庆由于二手房存量太大，很大中介开始对交易的卖方收佣金了，您能分析一下具体的影响吗？

回答：重庆市场本身体量很大，新房市场一直占据着大量的房源供应，所以对于二手房市场来说，都是不温不火的状态。一直以来，重庆都是买家1%，卖家1%，一共两个点的中介费，所以不存在向卖家收取1%的说法了。只是现在增加了买家1%的税费，买家变为2%了。以前两方各1%，基本上也都是转嫁到了买方头上，时间久了大家觉得买方中介2%，卖方不需要承担税费。现在增加1%买方的税费，再加上卖方转嫁过来的1%，买方的税费将增加到3%。最终的结果就是：中介费上涨，带来重庆中介行业频频的飞单现象。只要有一家做2%，收3%中介费的机构都将面临被飞单的风险。

提问：雕叔明年CQ会启动吗？

回答：行业人士大多数认为时间点是2021年启动。原因是深圳、上海这一波行情之后，2021是成渝表现的年成。加上限价新盘退出市场，土地供应量减少，重庆明年很大概率会启动的。

提问：雕叔，投资的话重庆天地是不是比华润二十四城更好呢？

回答：那不一定，九龙坡区的人口腹地更广，华润二十四城是刚需、投资的坡区网红。重庆天地地段有点不利，除了去沙区和渝中，到其他地方没有车还真不方便，所以自住者一般更喜欢华润二十四城。

提问：融景城，春森彼岸，紫御江山，从投资的角度来看，排序应该是什么样的？理由是什么？谢谢

回答：融景城，紫御江山，春森彼岸。买融景城的人很多，春森的人少。（年代关系）紫御江山就只有天誉组团能打，其他的拉出来并不太理想。太古里这个利好，只只针对融景城和春森。

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