小区交付多年，却因种种原因一直无法选举产生业委会，怎么办？小区建筑外立面脱落，业主们要顶“锅盖”出门，却迟迟得不到维修，原因何在？业委会成员满腔热诚，投入时间精力打理小区，为何最后往往心灰意冷集体辞职？业委会的日常运行工作中，业主如何进行监督？……
今天，随着新修订的《杭州市物业管理条例》（以下简称《条例》）正式发布，这些在小区物业管理中经常出现的纠纷和难题，也将得到更好的解决方法。
新《条例》共九章九十三条，从进一步加强党对物业管理工作的领导、规范物业服务市场、完善业主大会和业委会运行机制、保障物业管理中各方主体的合法权益等方面作了明确。新《条例》将于2022年3月1日起施行。
新《条例》公布后，杭州市住保房管局物业监管处处长张帆进行了政策解读。
“物业管理委员会”临时代行业委会职责
临危受命，功成身退
在新《条例》中，最引人关注的一个创新点就是创设物业管理委员会制度，作为对业主自治机制的补充。
这些年来，杭州很多小区都碰到过“业主大会成立难，业委会选举产生难”的问题。有时候，小区因为分期交付，交付率不具备召开首次业主大会的条件；有时候，小区虽具备召开首次业主大会条件，却因各种矛盾难以成立业主大会；有时候，老一届业委会任期届满，换届选举时，新一届业委会报名人数不足；有时候，业委会在任期内被罢免或集体辞职需要重新选举。另外，还有很多老旧小区因为历史原因，没有业主大会和业委会。
在这些情形下，物业管理委员会的组建和运行，可以弥补业主自我管理的空白，保障小区物业管理的有序进行。
物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、建设单位指派代表和业主代表组成，主要任务是负责组织具备条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会或者指导换届选举业主委员会。物业管理委员会的任期一般不超过两年，如果期满未推动成立业主大会或者选举产生业委会的，需要重新组建物业管理委员会；在业委会选举产生后，物业管理委员会将按照规定办理移交手续并解散。
图源：视觉中国
外立面脱落、外墙渗漏、排水管堵塞
可通过简易程序申请使用物业维修资金
当小区交付使用多年后，很多业主都会碰上小区共用部位、共用设施设备需要维修更新的情况。
但是按照原条例规定，只有出现电梯严重故障和消防设施设备严重损坏时，才可以通过简易程序申请使用物业专项维修资金。而像建筑外立面脱落等情况，需要通过正常的申请使用程序，由相关业主依法进行表决同意后才能使用物业专项维修资金。一来二去，一方面需要更多的流程时间，另一方面还有可能业主同意的比例达不到法定要求，这也是不少小区外立面脱落后未能及时维修的原因。
而新《条例》在原有基础上，进一步明确如果发生建筑外立面存在脱落危险；围墙、道路坍塌；屋顶、外墙渗漏；排水设施严重堵塞或损坏这4项紧急情况，需要立即使用物业专项维修资金对公共部位进行维修、更新和改造的，维修方案经业委会审核，并经街道、乡镇或其委托的居委会确认后，可以不经业主共同决定，直接申请使用物业专项维修资金。
给予业委会成员适当的工作津贴
鼓励更多有能力负责任的业主来参选
目前，杭州大多数小区的业委会成员，都是利用业余时间，免费投入时间和精力打理小区，付出的是纯公益性劳动。不少业委会成员原本抱着满腔热忱想要为提升小区生活品质出把力，却因为在实际工作中遭遇个别业主的不理解和刁难，最后心灰意冷辞职了事，其中一部分原因，也是觉得付出和收获不平衡。
对此，新《条例》第三十五条明确规定：业主大会可以决定给予业委会成员适当的工作津贴；经业主大会决定，业委会可以聘请执行秘书、财务人员等专项人员，负责协助处理业委会成员日常事务和财务工作。
杭州市住保房管局物业监管处处长张帆表示，业委会成员在实际工作中确实付出了很多，明确规定业主大会可以决定对他们给予适当的工作津贴，使其名正言顺，可以鼓励更多热心公益事业、责任心强、有能力的业主来参与担任业委会成员，提高小区的物业管理水平。至于具体的津贴标准，则由业主大会根据小区自身的经营收支情况来自行决定。
图源：视觉中国
小区共有收入哪里查
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每个小区都会有一些公共经营性收入，包括物业用房出租、公共场地停车费、电梯广告位租赁等，同时也会将这些收入支出用于小区共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造等。此前，大部分小区都将收支情况张贴在小区楼道或者公告栏，但很多业主们表示自己经常因为不注意错过这类公示，而自己小区一年收入多少钱，都花费在了哪里，了解得并不多。
这次的新《条例》中，明确了小区业主共有收入在委托物业服务企业管理或业委会自行管理两种情形下，均应当开设专门账户、公开收支情况以及委托专业机构审计的相关要求。通过上述规定确保归属全体业主所有的共有收入得到规范使用，促进财务公开。
小区业主想要了解自家小区的账本，可以登录杭州市住保房管局的“e房通”应用场景，通过经营性收支信息公示功能，随时随地的查询自己小区的收支情况。截至目前，全市已有近1500个小区纳入经营性收支信息公示系统，其中1000多个小区已完成账户的收支记录公示。
还有另一大核心功能是业主决策电子投票功能。运用此功能，业主无论身在何地，都可以及时的线上投票，参与业主大会表决。目前，全市范围内已有超2000个小区可以开通使用电子投票功能。张帆解释说，“如果有些老年人或者业主不愿意使用电子投票功能的，也可以用原有的线下纸质投票方式，最后均纳入投票结果统计。”
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