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突传三大消息！有房与没房的都慌了..

1-7月沈阳固定资产投资保持较快增长

前7个月全省实际利用外资同比增长15.3%

“2018中国民营企业500强峰会”在沈开幕

铁西开建 “城里人的创业小镇”

5家事业单位中介服务机构实现改制脱钩

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调控趋紧 楼市“金九银十”行情难现

楼市20年：调控中的“居住”回归

调控高房价各地有啥硬招？

深圳推出稳租金商品房试点项目

变相加杠杆 长租公寓ABS业务或迎强监管

突传三大消息！有房与没房的都慌了..

导读：8月27日，楼市突然传来三个大消息,加息、居住权、土地续期，新消息的到来，将如何影响楼市，对我们产生多大影响，下文将一一详细解读。

主要内容：

1.央行悄悄“加息”，目的何在

2.“居住权”将被写入法律，对我们影响多大

3.住房土地到期如何解决，有了新说法

1

央行“加息”

8月27日早上，央行公布了“2018年中央国库现金管理商业银行定期存款（九期）招投标结果”，中标利率比“第八期”和“第七期”上升了10个基点。这透露了央行引导市场利率小幅走高的意图。

下面我们看一下今年3月以来央行“中央国库现金管理商业银行定期存款”的中标利率情况：

所谓“中央国库现金管理商业银行定期存款”，是央行把国库里的钱，交给商业银行保存，这个过程一般会通过招标方式进行。

中央国库里的钱，主要来自财政收入。国库资金会存放在央行，获取比较低的利息（一般为活期存款、活期利息）。所以，企业交税会带来市场流通的货币减少，相当于紧缩货币。为了保持市场流动性，央行会定期把中央国库里暂时用不到的钱，通过招标以定期存款方式放在商业银行。

这样做有三大目的：

第一，让中央财政资金获得更高的收益；

第二，这相当于向市场投放基础货币；

第三，通过中标利率，央行可以释放“加息”或者“降息”的信号。

从上述表格可以看出，今年4月以来，中标利率一度走高到了4.73%，但在7月17日出现了显著下降。等到7月23日，国务院常务会议就传出了货币政策和财政政策转向的重要信号，随后7月31日的政治局会议予以了认可。

事实上，最近两周货币市场利率、同业存单利率都出现了轻微的上涨，央行此次“加息”等于确认了市场利率的走高。

央行之所以要引导市场利率走高，我猜是两大因素：

第一，美联储有可能在9月下旬继续加息，这样中美利差会进一步倒挂，将让人民币贬值压力再次加大。如何解决人民币贬值压力增大的问题？当然最好是市场利率走高。

第二，中美博弈，或许让人民币很难继续贬值。因为继续贬值，会招致美国进一步加税，意思不大。所以，最近传出了人民币汇率将重返6.5的“小道消息”。这个消息是否属实，我不知道。但央行已经“将金融机构远期售汇业务的外汇风险准备金率调整为20%”（此前准备金率为0%），重启了所谓的“逆周期因子”，都是为了制止人民币进一步贬值。

现在小幅“加息”，也有维稳人民币汇率的意图。至于北京时间9月27日凌晨美联储如果宣布加息，人民币会不会有“正式加息”，尚有待观察。但届时，至少在货币市场上“非正式加息”恐怕是必要的。

央行“加息”（因为没有正式提高“银行存贷款基准利率”，所以我给“加息”二字加上了引号），对楼市显然构成利空。楼市会下跌吗？这个要看地方政府的政策，以及房贷的真实利率。如果各地降低上浮幅度，就可以抵消负面影响。

目前全国房贷的“加权平均利率”为5.6%，距离“熊市利率”7%仍然有显著距离。未来这个关键数据（央行每季度公布）会不会真正大幅上升，尚有待观察。我个人判断是，不太可能。

总之，此次央行“加息”意在稳定人民币汇率，意在中美博弈（缓解）。年底前中国央行如果有加息，也主要是这个意思。

2

居住权“入法”

8月27日下午，民法典各分编（草案）提请十三届全国人大常委会第五次会议审议。

所谓“民法典”，是民事权利的宣言书和保障书，是系列民事法律的汇总。如果说宪法重在限制公权力，那么民法典就重在保护私权利。我们可以说“宪法+民法典”构成了公民国家的基础，民法典的重要性仅次于宪法。

据报道，此次“民法典各分编草案中有关婚姻家庭编部分”，不再保留计划生育的内容。这意味着如果通过，计划生育可能被彻底放开。

在“民法典物权编草案”里专门规定了“居住权”：居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住需要。

据媒体解释，规定居住权是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求，也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

这是什么意思呢？

比如甲自己购买有一套住房，现在他退休了，退休金不多，生活质量不高。为了提高生活质量，甲跟一家保险公司签署了“住房养老协议”（倒按揭），每月从保险公司获得8000元的生活费。

到甲去世后，保险公司根据协议结算，房子归保险公司，如果有多出来的价值，则归甲的法定继承人继承。

从甲把房子抵押给保险公司，获取生活费开始，到他去世为止，这套房子虽然抵押了，但居住权归甲本人，这个权利需要在法律层面明确。

再比如乙购买了政府的“共有产权住房”，相当于按照6:4的股权比例，跟政府联合购房，乙占60%的权益，政府占40%的权益。但只要乙拥有这60%的权利，房屋的居住权是100%归属乙的，政府不得要求40%的居住权。这也需要明确。

当然，在租房中也存在居住权。有了居住权，租户才能给子女申请学校。

但是请注意，法律是这样规定的：“居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅”。这里面“登记”是关键，“登记”的意思是说，你的租赁合同要去“街道办”备案，也就是交税。而之前的很多租赁，事实上是偷税漏税的。

以后，如果你要“居住权”，那么请签租赁合同、交税、到政府备案。

3

住宅的自动续期

据报道，关于住宅建设用地使用权届满续期问题，此次“物权编草案”先作一个原则性规定。草案规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

应该说，这个规定跟此前“国土资源部”在2016年12月明确的做法，没有什么区别。或者说，没有新的进展。也就是说：

1、住宅用地到期之后，可以自动续期，但要不要交费，待解。

2、非住宅用地到期之后，是没有提及“自动续期”的，到时候怎么办，更加是一个悬疑。

现行的“物权法”是这样规定土地到期情况的：

第一百四十九条

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

可见，在现行“物权法”里，住宅用地到期免费续期，不存在交费的问题。此次修订，反而诞生了一个“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定”的说法。

为什么留下这个尾巴？

我的猜测是：你的首套房或者人均一定面积，是免缴房地产税的，但对不起，70年后可能有续期费；至于压根没有条件开征房地产税的中西部小城市，可以通过“续期费（土地租金）”来增加财政收入。

至于商铺、写字楼、公寓的用地到期之后，是获得土地续期，还是建筑物整体被收回，都很难讲，要看有没有约定，或者将来法律如何规定。

这就是我经常劝大家尽可能买住宅的重要原因，住宅获得的法律保护是高于商铺、写字楼和公寓的。当然，供求关系也完全不同。商办物业一般来说是严重过剩的，住宅总是短缺的。（来源：刘晓博）

栋察楼市
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1-7月沈阳固定资产投资保持较快增长

记者8月28日从沈阳市统计局公布的《1-7月份沈阳市经济运行情况简析》中获悉，1-7月份，沈阳市固定资产投资保持较快增长，消费品市场新业态继续快速增长。

固定资产投资 保持较快增长

1-7月份，沈阳市固定资产投资1095.3亿元，同比增长32.1%。

●制造业投资结构改善

1-7月份，沈阳市工业固定资产投资170.4亿元，增长3.2%，其中制造业投资123.8亿元，增长2.9%。制造业中，高技术制造业投资15.7亿元，增长5.2%，占制造业投资的12.7%，同比提高0.3个百分点；技改投资36.3亿元，增长20.8%，占制造业投资的29.3%，同比提高4.4个百分点。

●基础设施投资力度持续加大

1-7月份，沈阳市基础设施投资213亿元，增长35.5%，增幅比上半年提高2.0个百分点；占沈阳市投资比重19.4%，同比提高0.4个百分点。其中，生态保护和环境治理业增长3.8倍，航空运输业增长2.1倍，公共设施管理业增长99.4%。

●民间投资活力强

1-7月份，沈阳市民间投资672亿元，增长32.7%，高于沈阳市投资0.6个百分点，比上半年提高3.8个百分点；占沈阳市投资的61.4%，同比提高0.4个百分点。民间投资中，制造业占比13.7%,房地产开发投资占比74.3%，合计占88.0%。

消费品市场表现平稳

1-7月份，沈阳市限额以上社会消费品零售额933.9亿元，同比增长5.6%，增幅比上半年回落0.7个百分点。

●新业态继续快速增长

1-7月份，沈阳市限上单位网上商品零售额143.5亿元，增长38.3%，同比提高9.8个百分点；占限上零售额比重15.4%，同比提高5.4个百分点。

●消费升级类商品销售形势较好

1-7月份，沈阳市电子出版物及音像制品类商品零售额增长39.4%；家用电器和音像器材类商品零售额增长10.7%；文化办公用品类商品零售额增长22.7%；石油及制品类商品零售额增长67.1%。（来源：沈阳日报）

前7个月全省实际利用外资同比增长15.3%

不久前，来自美国的全球标准普尔500强企业安博公司与辽宁自贸试验区沈阳片区签约，拟在沈阳片区建设一座现代化、智能化的高端仓储设施，用于发展智慧医药和健康产业物流体系。来沈5年，美国安博公司总投资额已累计达到10亿元。

看好辽宁发展的机遇与潜力，外资企业正加快在我省投资的步伐。省商务厅日前提供的数据显示，今年前7个月，全省实际利用外资34.8亿美元，同比增长15.3%；我省新设立外商投资企业291家，同比增长8.6%。

吸引外资，我省从政策支持、放宽市场准入、深化“放管服”改革、加大促进投资工作力度等方面着手，埋首深耕，让外资企业真正扎根，确保项目引得进、留得住、发展好。

稳外资，政策需先行。今年5月，我省先后出台了《关于进一步扩大对外开放积极利用外资的实施意见》《关于加快构建开放新格局以全面开放引领全面振兴的意见》，全面放开一般制造业，扩大电信、医疗、教育、养老、新能源汽车等领域开放，鼓励外资参与国有企业改革，参与政府与社会资本合作（PPP）项目投资、运营和管理，并通过税费优惠、资金支持、工作奖励和股权投资等方式，首次将优质外资企业在辽宁注册投资、设立总部、开办功能机构等纳入支持范围。

稳外资，环境是根本。我省初步建立了以负面清单管理为核心的外商投资管理制度。今年6月，我省向社会公布了准入前国民待遇加负面清单共22项开放措施，已从7月28日起实行。如一般制造业取消汽车行业专用车、新能源汽车企业外资股比限制，电信领域取消了禁止外商投资互联网营业场所的规定等。同时，我省进一步简化外资企业的设立程序，确定了外商投资企业商务备案与工商登记“单一窗口、单一表格”受理的业务流程和办理结果公示方式，完成了全程电子化业务系统升级改造，极大地方便了外资企业。

我省在改善投资环境方面一系列的务实举措，增强了外企深耕辽宁的意愿和信心。今年7月，华晨汽车集团与宝马集团签署了华晨宝马汽车有限公司长期发展框架协议，确定在中德（沈阳）高端装备制造产业园建设华晨宝马第三工厂，将增加更多本土化的产品和研发方面的投入，以实现高质量快速增长。宝马集团大中华区总裁兼首席执行官高乐先生说，对企业高效的支持和服务，让宝马集团始终相信辽宁、看好辽宁，愿意把更多的研发力量及新技术、新产品放到辽宁。

奥镁（大连）有限公司扎根大连金普新区已有15年，从公司成立到生产经营，包括科研人员出入境手续的办理等，当地政府都提供了全方位的帮助，这让企业投资的信心大大增加。作为全球最大最早的耐火材料生产企业，奥镁集团迄今已先后5次在金普新区增资扩产，并将继续追加投资。

“不断增强的产业配套能力、充裕的人力资源、持续优化的营商环境、巨大的市场潜力，我们正力求实现利用外资的高质量发展，让辽宁始终成为外商投资的热土。”省商务厅相关负责人说。（来源：辽宁日报）

“2018中国民营企业500强峰会”在沈开幕

8月28日，记者在“辽宁-世界500强企业经贸交流会”上了解到，“2018中国民营企业500强峰会”系列活动8月29日至31日在沈阳举行。峰会将发布2018中国民营企业500强榜单及调研分析报告。来自百度、恒大、京东、国美、苏宁等一众企业家代表将出席峰会及相关活动。

“中国民营企业500强”榜单是在全国工商联上规模民营企业调研的基础上，按照营业收入总额降序排列产生的。自2010年起，全国工商联每年主办“中国民营企业500强”发布活动，向社会发布“中国民营企业500强”“中国民营企业制造业500强”“中国民营企业服务业100强”榜单和《中国民营企业500强调研分析报告》。

据悉，本届峰会由全国工商联与辽宁省政府共同主办，将邀请中国民营企业500强企业代表、部分民营企业代表等约1000人参加。峰会设置有主论坛、金融服务实体经济论坛、精准扶贫论坛、环境保护与污染防治论坛、党建论坛，开展世界500强与中国民营企业500强圆桌对话会议、民营企业助推辽宁高质量发展大会等活动。（来源：沈阳日报）

铁西开建 “城里人的创业小镇”

8月28日，铁西科创园全面开工建设。

铁西科创园是按照国家“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，落实铁西区委、区政府“推进空间完善、功能完备的新兴产业布局”所打造的“城里人的创业小镇”，旨在实现生产、生活、生态熔于一炉的价值跃升。

铁西科创园总投资3.7亿元，分为“三区一中心”，即智能制造区、科技研发区、综合配套区和创投中心，其中，智能制造区占到园区建筑的三分之二。园区负责人宋彪表示，铁西科创园这种“精准规划+装配建造+精益运营”模式，将填补铁西区、沈阳经济技术开发区、中德园的产业生态空白，在高端装备、智能制造、信息技术、生物医药、新能源新材料、工业服务等高层次新兴产业集群、产业体系的构建中发挥推动作用。

“到今年末，园区一期3层和6层的建筑要全部封顶。2019年，完成园区整体投入运营。未来要引进50家以上的中小微科技创新、研发型企业，为铁西振兴复兴做好急先锋、当好马前卒。”宋彪表示。（来源：沈阳日报）

5家事业单位中介服务机构实现改制脱钩

8月28日，记者从市政府新闻办召开的新闻发布会上获悉，今年沈阳市工商局迅速开展了行政审批中介服务清理规范工作，实行了挂图作战、倒排工期。清理规范工作按照规定的时间节点完成了六项重点工作。

行政审批中介服务事项清单编制完成。按照编制全省统一的行政审批中介服务事项清单的要求，结合沈阳实际情况，市工商局编制完成了《沈阳市市级行政审批中介服务事项清单》。《清单》共涉及17个行政审批部门、67项行政审批中介服务事项，其中包括委托中介机构提供有偿服务的事项45项。《清单》的发布从根本上得到解决了行政审批中介服务事项设定不规范、不统一的问题。

界定了行政审批中介服务行业主管部门责任主体。市工商局对应具体的行政审批中介服务事项和中介服务机构实施类型，按照“谁审批、谁监管，谁主管、谁监管，谁要求、谁监管”的原则，厘清了行政审批中介服务行业主管部门，加快推进了制定和履行行政审批中介服务行业规范标准、归集行政审批中介服务机构名录和实行随机抽查和失信惩戒等监管工作。目前，全市行政审批中介服务事项，确定需要我市自行履行监管职责的29项，涉及发展改革、国土规划、公安消防、建委、水利、林业、卫计、质监8个部门。

初步建立沈阳市行政审批中介服务机构名录库。行政审批中介服务机构名录库的建立，解决了中介服务机构底数不清问题。

完成了“红中介”专项整治。按照全市事业单位改革的要求，沈阳市承担与所属主管部门审批业务相关的5家事业单位中介服务机构，实现了改制和脱钩。沈阳市汽车检测中心、沈阳市规划设计研究院、沈阳市勘察测绘研究院3家事业性质的中介服务机构完成了转企改制，沈阳特种设备检查研究院、沈阳市防雷检测中心整合到新组建的市场监管服务与行政执法中心。通过改制和脱钩，彻底切断了中介服务机构与审批主管部门的利益关联，提高了审批中介服务市场的开放程度。

“灰中介”得到了有效整治。市工商局通过召开企业负责人座谈会和中介机构座谈会、发放调查问卷和开展明察暗访等形式，梳理归纳出“灰中介”的9种表现形式。制定了《沈阳市工商行政管理局关于开展 “灰中介”清理整治工作的公告》，在市和区、县行政审批大厅公示，在市工商官网和有关媒体公布，并公开了监督举报电话24011114，欢迎社会各界广泛监督。

依托省行政审批中介服务信息管理平台建立长效监管机制。市工商局依托辽宁省行政审批中介服务信息管理平台，公布“中介服务事项清单”“中介服务规范标准”“中介服务机构名录库”“严重违法失信中介服务机构名单”等相关信息数据，实行开放式动态管理，促进我市的行政审批中介服务在公开、公正、公平的环境中运行。

下一步，市工商局将持续推进行政审批中介服务清理规范工作，问题再梳理、措施再落实、质量再提升，使沈阳市的行政审批中介服务市场健康发展。（来源：沈阳日报）

调控趋紧 楼市“金九银十”行情难现

在第十三届全国人民代表大会常务委员会第五次会议上，国家发展和改革委员会主任何立峰指出，要下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。同日，财政部部长刘昆亦提出，要加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

随着房地产市场“金九银十”将至，《证券日报》记者梳理发现，自下半年以来，从中央到地方，对于房地产的调控政策一直在不断收紧。

如6月底住建部等七部门对北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，行动将持续到今年12月份；再比如7月31日中共中央政治局会议明确提出，坚决遏制房价上涨；此外，今年下半年以来，已有上海、重庆、厦门、海口、宁波等多地发布各类房地产调控升级政策。

业内人士认为，此次住建部等七部门实施的专项行动，意在形成高压态势，建立长效监管机制，同时，客观上将短期目标对准了今年即将到来的“金九银十”，叠加房地产市场经过一年多以来的调整，预计年内“金九银十”行情难现。

一般而言，每年的9月份、10月份，房地产市场多数情况下会迎来一波销售高峰，同时，这两个月也是开发商年底冲刺业绩的最佳时点。然而，接受《证券日报》记者采访的业内人士却对今年即将到来的“金九银十”却持谨慎态度。

房地产研究院研究员沈昕在接受《证券日报》记者采访时表示，随着政治局会议对房地产市场的定调，结合下半年住建部频繁约谈房价涨幅过快的城市负责人，预计下半年楼市调控政策还将继续趋紧，房地产市场也将大概率出现降温。

昨日，房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，从近期房价表现来看，7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，有65个城市新房价格环比上涨，上涨城市数量达到高点。由此可以看出，近期楼市行情依然持有一定的热度。但是，从7月末中央政治局会议和8月初住建部会议传递出的信息来看，预计房价在“金九银十”期间出现大面积上涨的趋势将会减弱，控制房价上涨将成为各地短期调控的重点。

值得关注的是，据国家统计局数据显示，今年前7个月，全国房地产开发投资65886亿元，同比增长10.2%；商品房销售面积89990万平方米，同比增长4.2%；商品房销售额78300亿元，同比增长14.4%。

在张波看来，虽然房价在“金九银十”期间的上涨动能会有所减弱，但预计成交量与去年同期相比，或维持小幅平稳上扬态势。（来源：证券日报）

楼市20年：调控中的“居住”回归

经过大半年的“陪跑”，等房子结婚的长沙小伙王红(化名)终于通过公开摇号买到了心仪的房子，“如果不是楼市调控新政，我可能今年都买不到房。”

王红所指的新政是长沙市6月25日出台的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。该新政目前在全国楼市中可谓最严——限售期达4年、暂停企业在限购区购房、2年内离婚按婚前拥有房产政策执行……

从1998年住房商品化改革以来，中国楼市已迈进第20个年头。这20年，楼市调控一直如影随形，从最早的“国八条”到“新国八条”，从“国十条”到“新国十条”，从限购、限贷到限价、限售限商，从“史上最严”到“没有最严，只有更严”，调控可谓无处不在。

但九九归一。所有的调控最终回到了一个方向：房子是用来住的。多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，已成为当前不可逆转的选择。随着住房租赁市场建设全面展开，共有产权深入探索，以及正在路上的房地产税制改革，越来越多的人将实现“住有所居”“居有品质”的愿景。

不断改善的居住条件

“安居乐业，长养子孙”“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”……有房子住，有环境好的房子住，是中国人亘古不变的梦想。

“没有改革开放，没有楼市调控，就不会有阿拉老百姓住房的改善。”1980年出生的上海市民靳先生感受颇深地对记者说。

靳先生4岁时和父母住在静安区一个7平方米的石库门厢房里，没有厨房和卫生间。后来，父亲单位解决困难职工住房问题，分到了普陀区一套建筑面积43平方米的公房。1998年，中国住房商品化改革，靳先生的父母把福利房卖了，换成闵行区的一套商品房，建筑面积70平方米，一家人的住房条件才稍微缓解。

其后，全国房地产市场一片火热，上海更是大兴土木，一幢幢住宅楼拔地而起，排队购房随处可见，房价也是水涨船高。“那时候，我们一家人又想换个更大面积的房子，但口袋的钱不够。”靳先生说，2006年、2007年楼市密集调控，短时间内量价齐跌。“趁着调控的机会，2007年，一家人东拼西凑，通过首付的方式，购买了位于青浦的联排别墅，建筑面积190平方米，当时均价每平方米1万元。”

至此，靳先生一家人住房条件才真正改善。几年后，随着收入的提高和经济的逐步宽裕，靳先生家又买了一套小三房用于出租。

类似靳先生的情形在全国不胜枚举。经济学家马光远认为，从1998年到2018年，这20年，一个不争的事实是解决了中国人住房短缺问题。

统计数据显示，1990年，上海市区人均居住面积只有6.6平方米。到2017年末，上海城镇居民人均住房建筑面积已达36.7平方米，居民住宅成套率达97.3%。如果放大到全国来看，1998年全国城市人均居住面积为9.3平方米。到2016年，全国居民人均住房建筑面积达40.8平方米，其中城镇居民人均建筑面积为36.6平方米。

房地产投资规模也大幅增长。1994年，全国房地产投资只有1796亿元，到2017年已达10.98万亿元，商品房销售面积近17亿平方米，销售总额13.37万亿元。

几经反复的楼市调控

随着房地产市场的发展，调控开始出现，并几经反复，先后动用了货币、信贷、税费、土地等多种政策工具。

2003年，全国房地产投资首次突破1万亿元，出现过热苗头。“当时对投资需求完全没有限制，二手房交易，除了印花税、契税之外，没有任何其他税收，还可以做转按揭。交易十分火爆，2004年一年内，有一套房子在同一家中介门店被卖了6次。”中原集团研究总监刘渊说。

然而，“好”景不长。2005年、2006年、2007年，“老国八条”“新国八条”“国六条”“国十五条”“信贷管理”等调控措施相继出台。上海的调控更为严厉，对不满2年的二手房交易征收5.5%的营业税、停止转按揭、延长过户时间等。在不断加码的调控下，投机(资)客逐步消散，楼市开始降温。据刘渊回忆，深圳、上海等热点城市房价先后下跌，一年不到，上海二手房价累计下跌17%。

全国各地开发商降价促销随处可见。房产中介行业出现大规模关店现象。

2008年，全球金融危机爆发。为稳定和发展经济，国家密集出台了降息、减税、加大投资等一系列刺激政策。房价止跌并迅速攀升，2009年开始，购房热潮再次蔓延全国热点城市。

2010年，房地产政策逐渐收紧。当年5月，北京成为首个实行住宅限购的城市。到2011年，限购全面铺开，全国46个大中城市出台了“限购令”；超过120个城市出台房价调控目标；10个城市出台针对楼盘的强制“限价令”。同时，央行全年3次加息，6次上调存款准备金率。

楼市买卖双方陷入观望，成交量大幅下降，但价格下跌的并不多。由于改善、投资需求被抑制，市场上刚需类产品表现良好，许多无房户赶在此时买到了安居之所。

随着成交量的大幅下降，全国新房销售面积出现了自1998年以来的第二次负增长(第一次是2008年)，高库存的城市越来越多。

2014年，“9·30”新政出台，政策转向鼓励购房，楼市重拾升途。2015年底召开的中央经济工作会议提出“化解房地产库存”。国内热点城市楼市很快变热，以往罕见的“高杠杆”开始在楼市中出现，“首付贷”“消费贷”等金融工具频出，居民购房加杠杆，房企拿地加杠杆。2016年，全国共计成交近340宗单价、总价地王，“面粉贵过面包”的现象比比皆是。

楼市的火爆，已不是简单的刚需和改善需求被激发所能解释的，已然是一场越来越多从“供给”和“需求”两端添加杠杆的金融游戏。2016年以来，家庭住房交易杠杆率、按揭贷款还款负担率、开发商开发贷和公司债及有息负债率均猛增至历史高位。

2016年四季度后，热点城市纷纷对楼市进行调控，先后出台了限购、限贷、限价、限售等一系列政策。但是，由于限价导致部分新房和二手房之间存在价差，在南京、杭州、成都等地出现了抢购限价房的场面。新楼盘需要通过摇号决定买家，中签率最低时降至1%。

全国房地产商会联盟主席顾云昌认为，自1998年房改以来，中国房地产行业发展主要存在三大问题：第一，房价上涨过快提高了置业成本；第二，住房保障的覆盖面和精准度还远远不够；第三，住房的产品质量还不尽如人意，与人们追求美好生活的需求相距甚远。另外，过去许多地方调控政策的执行往往是为了控房价而控房价，但实际上应该更多运用市场的手段而非行政手段来控制房价。

兼并整合和多元化的房企

毁誉随行，风雨成蹊。20年来，房地产企业的发展中枢一直在发生着剧烈变化。

1988年前后，王石、冯仑、潘石屹、易小迪、张玉良、胡葆森等纷纷放下“铁饭碗”，走上创业的道路，在他们手中诞生了万科、万通、绿地、建业等一批知名房企。当时，中国的房地产企业大约在2万家左右。由于自有资金不足、金融政策对民资的限制，这一时期的房地产市场主要由国资企业主导。

此后，随着调控政策深入，房企间的兼并整合增多，行业集中度不断提高。2005年，房企前100强仅占11%的市场份额。2012年，房企前50强的市场份额提高至21%。2017年，房企前10强集中度达24.1%，百强房企占据55.5%的份额。前三强碧桂园、万科、恒大年度销售额均超过5000亿元，千亿阵营扩容至17家。昔日业界琅琅上口的“招保万金”已被“碧万恒融”取代。

富力地产集团联席董事长兼总裁张力认为，未来两三年楼市趋于稳定，房地产市场逐步转向高质量发展阶段。在此背景下，房企融资能力、开发能力等都受到考验，预计会出现更多房企并购整合的情况。

仅以2018年7月为例，上市房企中，云南城投子公司西双版纳云宇置业有限公司竞买了西双版纳盛璟新城投资开发有限公司100%股权；中弘股份拟以14亿元出售全资子公司海南如意岛旅游度假投资有限公司100%股权，佳兆业集团等有意接盘。

正在谋求转型的浙江广厦近日在回复上交所的问询函中表示，随着国内经济结构调整和房地产调控的日趋常态化，房地产行业整体集中度的提升及中小房企生存压力的加剧已成为行业的共识。杭州区域本地房地产开发商，无论是资金实力，还是项目管控能力，都很难与全国性开发商在杭州区域展开竞争。退出房地产、并购优质资产是公司2018年的核心重点工作。

同时，一些房企巨头正在用“最适合自己的打开方式”，开启一场美好生活新实验。

今年3月，万科提出战略定位再升级，由“城市配套服务商”迭代为“城乡建设与生活服务商”。目前，万科正大力发展租赁住房业务，同时拓展物业服务、商业开发与运营、物流仓储，探索养老、教育、冰雪、度假等业务。

碧桂园的多元化发展也在推进之中。6月15日，碧桂园宣布进军现代农业，帮助农民增收，促进农村发展，助力乡村振兴。长租公寓方面，碧桂园提出了3年发展100万套长租公寓的计划。

机构对房企前30强多元化产业布局介入度做了统计后发现，对于长租公寓、医养/康养、特色小镇、联合办公等空间类产品，房企前30强的介入度非常高，均在70%以上。就标杆房企而言，前10强多元化布局的格局基本上已经形成。

“以住宅销售为核心的规模化进入到最后的窗口期，未来3至5年以住宅开发为核心的领域当中，强者恒强已经是不争的事实。”张燕表示，规模化使得房企必须进入多元化布局之中。

在万科董事会主席郁亮看来，未来不能根据哪个行业赚钱多就做什么，而只能选择哪个行业空间大去做什么。空间大，还要符合方向，在符合方向的前提下，空间大的行业未来才是有机会的。

逐步建立的长效机制

在宏观调控的轮番洗礼中，中国房地产市场不断完善和规范，逐步迈入楼市长效机制时代。

2016年12月召开的中央经济工作会议强调，政策重心从稳增长转向防风险和促改革。在房地产方面则提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，要求综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

2017年，房地产调控从单个城市向城市群协同、片区联动收紧转变，从中心城市向周边三四线城市逐步扩围，因城施策，全年共有上百座城市累计发布了200多条调控政策。2018年以来，楼市调控继续加码，前7个月累计达200多次。

2018年7月底召开的中央政治局会议明确指出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

房地产业正迎来一个历史性的转折点。“住房全面短缺时代已经结束了。”万科董事会主席郁亮表示，现在房地产市场主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的问题。

今年6月初，深圳市发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》，确定了深圳市未来17年房地产市场的发展大计。

“深圳的做法实际上是在贯彻十九大提出的‘两多一并’的有关精神。”顾云昌说，房地产市场长效机制主要包括“1+3”：1即十九大报告中提出的坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居；3是要在货币金融、财政税收、土地等三方面进行改革。“所以，长效机制不是一蹴而就的，是要有许多改革的举措、制度的建立，都得要跟上。”

6月20日，全国统一的不动产登记信息管理基础平台实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段，意味着不动产统一登记工作实现全国“一盘棋”。业内人士表示，不动产登记信息联网是我国建立房地产长效机制的基础。未来在有效摸清市场实际情况的背景下，调控将更有针对性，房地产税等长效机制的工作也将顺利推进。

随着长效机制的逐步建立，一个全新的楼市即将到来。（来源：上海证券报）

调控高房价各地有啥硬招？多地供需匹配持续强化

7月底召开的中央政治局会议提出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。这是今年以来在“房住不炒”总基调下，房地产调控的再次升级。那么，在因城施策原则下，各地解决房地产问题都有些什么硬招？

调控扩围密度增加

数据显示，今年前7个月，我国主要城市房地产调控累计达260次，同比上涨80%。其中7月单月，全国楼市调控密集程度再创新高，合计超过60个城市发布了超过70次各类型房地产调控政策，相比6月份出现了翻倍的变化。

中原地产首席分析师张大伟认为，一线城市具有“风向标”的意义。深圳在7月31日发布全面升级调控政策，代表了又一轮楼市调控升级的开始。

调研显示，今年上半年限购限售政策新增或升级的城市中，限购方面有超过六成集中在中西部、东北地区；限售方面超过七成集中在中西部和东北地区，这意味着以往调控偏弱的中西部和东北省份正加入“补调阵营”。

以东北地区为例，今年上半年，大连首次出台调控政策，针对不同户籍人群、不同购房需求实施限购、限贷、限售措施；哈尔滨首次出台调控政策，对主城区新建住房实施限购；沈阳调控政策升级，强化限购，将限售范围扩至全市。

调控力度持续升级

2016年9月30日，北京发布楼市新政，开启全国新一轮楼市调控浪潮。各地陆续出台多种调控措施，其中最典型的是“四限”：限购、限价、限贷、限售。

北京金融风险管理研究院院长李永壮说，今年以来，各地房地产调控政策明显升级，在“旧四限”基础上增加“新四限”，即限商住、限离婚、限新落户、限公司。“四限”升级为“八限”，标志着房地产调控中的政策漏洞正被全面压缩。

限购扩容升级，限售向县级城市下沉。数据显示，上半年约有11个城市出台限购政策(海南全省限购)、23个城市出台限售政策(海南全省限售)。西安、长沙、杭州、上海对企业开始实行限购措施，海南、成都等地限购范围持续扩大；诸如济南济阳县、阜阳阜南县等县级城市也出台了较为严格的限售政策。

张大伟认为，7月多个城市发布了约束企业购房的政策，全面封堵投资炒房的可能性。暂停企事业单位购买住房，这一政策有可能继续向多个城市蔓延。

与此同时，各地也不断强化市场监管。北京、重庆、西安、长沙、石家庄、丹东、贵阳等地出台措施，加强市场监督检查；长沙、成都、武汉、西安、佛山、杭州等地出台公证摇号销售政策。西安还规定公证摇号售房时，房地产商应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭。

供需匹配持续强化

各城市在需求端进行重点调控外，也注重在供给侧解决供需结构不匹配问题。多地集中出台土地供给计划与住房保障政策，加力建设“以政府为主提供政策性支持住房、以市场为主满足多层次需求”的住房供应体系。

数据显示，今年以来，各地政府延续去年以来的加速推地模式，仅今年上半年，全国300个城市共推出住宅用地5亿平方米，同比增长30.4%。

在租赁住房方面，自中央提出构建“租购并举”住房制度以来，各地出台诸多有关租赁住房的保障性政策，并在房源保障上进行有力推进。在一线城市中，北京为开发住房租赁项目的企业、农村集体组织和国企等提供长期低息信贷资金；上海提出鼓励国企、事业单位加大新增租赁住房的用地供应；深圳采取多种措施保障租赁住房供应，在供应结构上确立租赁住房和人才住房的硬性供应指标。

此外，多地还加大政策性支持住房建设。北京提出，增加共有产权住房规模；深圳明确商品房、人才住房和安居型商品房、租赁住房比例分别为40%、40%、20%；广东提出在广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索试点共有产权住房政策，试点时限为1年。（来源：半月谈）

深圳推出稳租金商品房试点项目 年租金涨幅不超5%

记者从深圳房博会了解到，深圳正在探索建立全市稳租金商品房项目制度，深圳地铁和深业集团的合资公司开发的塘朗城精品公寓为试点项目（高区248套、无缝接驳地铁），采取严格的租金管制，一房一价、一年一调（租金年增长率最高不超过5%），面向深圳缴纳社保满一年的未购房居民，在线申请后进入排队程序。（来源：证券时报）

变相加杠杆 长租公寓ABS业务或迎强监管

近期，关于金融资本搅乱租房市场秩序的话题引发监管部门关注。专家表示，长租公寓作为ABS底层资产此前备受追捧：一方面符合投资者对于风险和收益的预期，另一方面成为长租市场发展的重要助力。但是当前长租公寓市场存在诸多乱象，部分机构借道ABS变相加杠杆，增大了风险。预计长租公寓ABS相关业务很快会迎来强监管，产品发行或面临更高门槛。

加杠杆“游戏”乱花迷眼

“以往很多租赁企业用的是租金沉淀和押金沉淀的作法。如今在资本挟持下，借用了外部金融杠杆，带来风险是必然的。”中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖表示。

胡景晖所指的外部金融杠杆，广义上被认为是长租公寓的资产支持证券。目前，市场上推出了“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”“中联前海开源·保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”“高和晨曦·中信证券·领昱1号资产支持专项计划”等长租公寓相关的ABS产品。

据东方金诚统计，截至8月21日，已发行长租公寓ABS共8单，总规模98.07亿元，产品类型包括类REITs、CMBS、信托受益权ABS。此外，远洋地产长租公寓ABS等已获交易所审批通过。

兴业研究固收首席分析师徐寒飞指出，住房租赁ABS有三种证券化模式：双SPV的收费收益权ABS、CMBS和类REITs。轻资产运营的住房租赁主体仅可选择收费收益权ABS，以未来一定期限内的租金收入作为底层资产，采用“信托+专项计划”双SPV模式；重资产运营的住房租赁主体以房企为主，可选择CMBS和类REITs。CMBS和类REITs均对标的物业在产权、土地性质、实际用途等方面的法律完备性要求较高，同时要求标的物业的租金收入对当期应付本息保持较高覆盖度。

知情人士透露，当前最受质疑的某资产证券化项目，通过与信托机构合作，由信托计划向月付租客发放贷款，月付租客与信托机构之间实质形成“借贷关系”。而该信托计划的受益人为长租公寓公司所设立公司。随后，该公司将信托计划的受益权转给新设的资管计划，从而搭建ABS构架。

上述人士指出：“长租公寓公司一般以季度或半年度向房东支付房租，而通过发行ABS可以一次性得到几乎全年租金。如此一来，可以得到约等于半年或9个月房租的资金池，从而产生巨大的资金错配空间。由于在此ABS计划中，信托仅起到通道作用，并未实际监管托管账户，从而让长租公寓公司可支配池内资金进行扩张，签订更多房源从而扩大市场占比。”

风险陡增需警惕

一位评级机构人士对中国证券报记者表示，正规评级公司通常不会轻易对上述模式ABS产品作出评级，原因在于这类ABS中涉及的机构有较大交叉，并且该计划的本质使长租公寓企业得到资金池且几乎不受监管，风险较高。“长租公寓机构一方面通过其他方式得到支付贷款的资金，另一方面通过ABS再次获取几乎等额的资金。也就是说，（在底层资产价值上）至少加了2倍杠杆，一旦底层资产断裂，个别机构将面临较大风险。”

前段时间由于鼎家“暴雷”而映入公众眼帘的“租金贷”，可以看做是长租公寓ABS的“异化版”：租客在与长租公寓签订租约时，与一家同该企业合作的资方签订贷款合约，由资方将租金支付至长租公寓方，租客向该金融机构按月还清租房贷款。也就是说，租客在完全不知情的情况下“被贷款”，且由于租客支付的房租与长租公寓公司需要支付给房东的房租存在时间差，便有了资金错配获利空间。长租公寓的资金池并没有任何监管介入，更没有备付金制度。

不少金融业内人士担忧，一旦金融市场发生波动，部分项目房租可能无法顺利支付。如果进一步加入信用违约债券、担保债务凭证等金融衍生品，必将带来更高的杠杆，资金链一旦断裂将产生严重后果。

监管短板亟待补上

长租市场背后的金融乱象引发了多个监管部门的重视。此前北京市住建委披露，针对近期媒体关于个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道，联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源等。

8月27日，深圳市互联网金融协会发布了《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》，对“租金贷”存在的风险做出提示，并吁请会员单位不要与违法违规的长租公寓中介服务商开展类似“租金贷”业务。

在中国社科院金融研究所法与金融研究室副主任尹振涛看来，从业务的本质上来讲，长租公寓ABS是合法合规的，但从其实际运营状况看，与当前的资管规定、住房金融监管规定的理念不符：一是规避牌照管理的限制，通过发行信托产品，用信托牌照获得贷款进行租户分期付款，存在利用通道进行贷款的违规行为；二是即便产品设计合规，也不符合当前房地产宏观调控思路。“预计接下来相关业务会被暂时禁止或提高标准要求，监管短板亟待补上。”他说。

但无论如何，长租公寓是我国房屋租赁市场发展的重要方向。东方金诚结构融资部总经理郭永刚表示，ABS作为长租公寓融资的方式之一，相比权益资本及其他私募债务资本而言，在成本、效率方面具有优势。长远看来，有利于改善长租公寓行业资金结构和资金成本，从而推动行业良性发展。

分析人士表示，随着我国住房市场长效机制建设的逐步完善，长租公寓机构的融资方式将进一步规范。国际经验表明，成熟的长租公寓机构融资方式多元，对于REITs自身所持的资产要求，各经济体有明确规定。从全球范围来看，各经济体对于REITs所持实物房地产物业的比例要求都较高，且在新加坡与中国香港，条例明确规定REITs所募集资金不可参与空地投资，切断了“炒地皮”“囤地”的可能性。（来源：中国证券报）